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Condado de Middlesex Pagó $5.15 Millones por un Terreno Industrial Disponible en Perth Amboy

Pagó el Condado de Middlesex Más de la Cuenta? Algunos Residentes de Perth Amboy lo consideran así.
Rosengarten Tract
Vista de el Tramo de Rosengarten a traves de una cerca que rodea la propiedad. Reader-submitted photo

PERTH AMBOY, NJ – Camino abajo por el controversial urbanización Landings at Harborside –la cual nunca se materializó en condominios comunitarios, parque, y el puerto deportivo que fueron prometidos por el desarrollador Charles Kushner - se encuentra lo que se conoce por los lugareños como "el Tramo de Rosengarden."

Ese par de lotes vacíos, que antes pertenecía a la planta de producción de General Cable y fue el sitio de un gran incendio en la década de 1980, fueron adquiridos por el Condado de Middlesex por $5.15 millones en 2014 anunciando su rehabilitación en un parque acuático público.

Pero ahora, el condado tiene en la mira el mismo pedazo de tierra para la construcción de un complejo deportivo que será utilizado por su escuela vocacional ubicada al otro lado de High Street.

Mientras tanto, el alto precio de venta, las conexiones políticas del dueño de las tierras, y la forma en que se llevó a cabo una valoración de la propiedad ha dejado a algunos residentes de Perth Amboy preguntándose: Pagaron los contribuyentes del condado más de la cuenta por un pedazo de suelo contaminado y vacío?

El Tramo de Rosengarden es nombrado así debido a su anterior propietario Barry Rosengarten, el presidente y CEO de la constructora inmobiliaria Rosengarten Companies y presidente del Distrito de Mejoramiento Comercial de Perth Amboy (BID).

Rosengarten compró la propiedad, oficialmente los lotes 1 y 3 del bloque 238 en los mapas de impuestos de la ciudad, por $360.000 en 1987, así lo indican los registros de propiedad del condado.

Casi tres décadas después, en 2014, el gobierno del Condado de Middlesex compraría la misma propiedad por más de catorce veces su precio original.

El tramo, que corre a lo largo de la Arturo Kill y está situado al otro lado de High Street de la escuela vocational y técnica de propiedad del condado, ha sido objeto de muchas promesas.

Sin embargo, en las décadas posteriores al incendio, el tramo ha sido poco más que un vertedero de tierra desplazada de los proyectos de construcción de viviendas, como Rosengarten dijo a los investigadores del medio ambiente en el año 2012.

La primera vez que el Condado consideró la compra de la propiedad fue en el 2011, a petición de la alcaldesa de Perth Amboy y el Consejo Municipal.

En agosto de 2011, el Consejo Municipal aprobó una resolución "apoyando el deseo de la administración de la ciudad para solicitar que el Condado adquiera el Bloque 238, lotes 1 y 3, para un proyecto de espacio abierto acuático."

La resolución se produjo después de que Alcaldesa Wilda Díaz, visitó a los funcionarios del condado con Rosengarten para discutir las posibilidades de la compra de dicha propiedad.

Una carta de Rosengarten con fecha 16 de enero de 2012, hace referencia a una reunión de 2010, en la que Rosengarten, la Alcaldesa Díaz, y la entonces Directora Ejecutiva de la Agencia de Reurbanización de Perth Amboy Helga Van Eckert, supuestamente se reúnen por primera vez con el administrador de negocios del Condado de Middlesex, John Pulomena y el asesor del Condado de Middlesex Thomas Kelso para dialogar sobre la propiedad.

"Actualmente me encuentro en una posición incómoda," escribió Rosengarten. "Aunque creo que el mayor y mejor uso para el sitio es un parque acuático, la Alcaldesa Wilda Díaz, Helga van Eckert, y yo nos acercamos por primera vez al Condado con este concepto en diciembre de 2010, y ya no puedo seguir cargando costos y esfuerzo por obtener el apoyo del Condado."

Kenneth Balut, el entonces presidente del Consejo Municipal de Perth Amboy, votó a favor de la resolución de 2011 en ese tiempo, creyendo que era simplemente una medida exploratoria. Sin embargo, dijo que cuando se enteró que Rosengarten y Díaz ya habían discutido la posibilidad con los funcionarios del Condado, cambió de idea.

“Si hubiera sabido que estaban en negociaciones en ese momento no habría votado por ella" dijo Balut. "Creo que no se le dio toda la información necesaria al Consejo Municipal."

La Alcaldesa Díaz no respondió a las llamadas o mensajes en busca de comentarios al respecto.

La carta de Rosengarten de 2012, continúa afirmando que él se vería obligado a vender la propiedad o construir en ella si el Condado no actúa pronto. Pero el Comité Asesor de Espacios Abiertos del Condado recomienda un acuerdo de no seguir adelante después de evaluar el Tramo de Rosengarten.

Pulomena dijo a New Brunswick Today que el comité inicialmente rechazó el acuerdo porque "determinó que la propiedad, por sí misma, no tenía el espacio suficiente para construir un parque y para justificar la adquisición por parte del Condado."

Sin embargo, en dicha carta de Enero de 2012, Rosengarten sugiere que la vacilación del Condado no estaba basada al tamaño de la parcela, sino al el hecho su contaminación y su estado como un antiguo sitio industrial cuyo uso futuro podría tener efectos de contaminación ambiental.

“En concreto, el condado tiene una preocupación con respecto a la adquisición de una propiedad contaminada," escribió Rosengarten, haciendo referencia a una discusión con fecha 11 de enero de 2012 entre él, Pulomena, Kelso y Van Eckert. "Hemos discutido [en la reunión] la condición ambiental documentada de el sitio versus la percibida, la definición de una propiedad designada como 'Brownfield'; y el deseo del Condado de "esperar" para la adquisición hasta el momento en que la propiedad fuera rehabilitada.”

Rosengarten no pudo ser contactado para hacer más comentarios.

El uso histórico de la propiedad - y la mayoría de lo que la rodea - era una fábrica industrial. La tierra también fue lo suficientemente contaminada como para ser colocado en el Área de Desarrollo de Brownfield de la Línea de Costa de Perth Amboy y recibir varias rondas de dinero de subsidios a través del Departamento de Protección Ambiental de Nueva Jersey (DEP) del Fondo de Remediación de Descargas Peligrosas.

De 2011 a 2013 solo, la ciudad de Perth Amboy recibió al menos $180,000 en ayuda financiera para limpiar la propiedad, de acuerdo con documentos obtenidos por New Brunswick Today.

Rosengarten, como dueño de la propiedad, fue responsable de los gastos adicionales relacionados con la remediación, tales como fondos para subsidiar las ayudas recibidas. Registros, tanto de la ciudad de Perth Amboy y la Autoridad de Desarrollo Económico de Nueva Jersey muestran que antiguas propiedades de General Cable estaban recibiendo subsidios adicionales para el emplazamiento de estos residuos peligrosos ya desde 1996, aunque no está claro en los documentos si la totalidad o una parte de las subsidios anteriores fueron dirigidas a los lotes Rosengarten en particular.

Con la ayuda del Fondo de Remediación de Descargas Peligrosas, la firma de arquitectura e ingeniería H2M, puso en marcha una investigación de restauración de la propiedad.

El informe de investigación de recuperación, publicado en junio de 2012, identificó varias áreas de preocupación en el sitio, las cuales serian objeto de rehabilitación por parte de la empresa ambiental Ransom con sede en Trenton, con la ayuda de fondos subsidiados.

El trabajo de rehabilitación por parte de Ransom, que consistió en la remoción de un tanque de almacenamiento subterráneo, de la rehabilitación de un pozo de monitoreo, y la eliminación del hormigón PCB impactado, se completó a mediados de 2014.

Kenneth Goldstein, según el profesional certificado que supervisó el esfuerzo de remoción, el lote Rosengarten contenía PCB, compuestos orgánicos tóxicos que ya no son legales para la fabricación en los EE.UU., así como petróleo, metales y compuestos llamados PAHs, que se han relacionado con varios tipos de cáncer en los seres humanos.

Goldstein agregó que, a partir de julio de 2014, la gran mayoría de la contaminación había sido limpiada.

"Hay restantes de contaminación en la propiedad, pero es un nivel bastante bajo. La expectativa es que cuando el sitio sea reconstruido y todas las losas de hormigón sean desenterradas, una cobertura limpia de terreno se coloque en el sitio y se cumpla con los requisitos de NJDEP," dijo Goldstein a New Brunswick Today.

Goldstein añadió que después que esta cobertura de terreno sea puesta, el sitio será "absolutamente" seguro de usar para el complejo deportivo propuesto.

En el 2012, mientras que la investigación preliminar del medio ambiente avanzaba en el sitio, el condado encargó a Fleming White Appraisals para evaluar la propiedad.

A petición del Condado, los examinadores evaluaron la propiedad "como limpia," y llegaron a una valoración de $5,148.000, que se redondea a $5.15 millones.

Kelso señaló que el 21 de abril del 2016 en la reunión de la Junta de Legisladores del Condado que las evaluaciones para el condado siempre se llevan a cabo "como si estuviera limpio," debido a que el gasto de remediación cae sobre el vendedor de la propiedad, incluso después de que la propiedad ha cambiado de manos. Sin embargo, al menos algunos de los gastos de rehabilitación para el lote Rosengarten recibieron el apoyo de los subsidios de fondos públicos.

La Oficina del Asesor de Impuestos de Perth Amboy valoró actualmente los dos lotes a $663.800 y $709.000, valores que fueron establecidos en la reevaluación del 1 de enero de 2006.

Los evaluadores utilizaron un enfoque de comparación de ventas, comparando el tramo con otras cinco propiedades, ninguna de los cuales estaban ubicados en Perth Amboy. Tres de ellas fueron vendidas en 2007 o principios de 2008, en medio de la crisis financiera.

La sección de condiciones limitantes de la evaluación también se refiere a la suposición de que la propiedad estaba limpia, aunque estaba recibiendo fondos de subsidios para su rehabilitación.

"A menos que se indique lo contrario, esta valoración asume que no hay existencia de materiales o condiciones peligrosas, en cualquier forma, sobre o cerca de la propiedad en cuestión," indica el informe. "La opinión de valor desarrollada en este documento se basa en la suposición de que no existen tales sustancias peligrosas sobre o dentro de la propiedad, o en tal proximidad a la misma, lo que causaría una pérdida de su valor."

Por cierto, la valoración se emitió en junio de 2012, en la misma época en que el informe de investigación ambiental de H2M fue creado.

Para el año 2014, el Condado de Middlesex estaba satisfecho con la rehabilitación lo suficiente para comprar la propiedad.

De acuerdo con los registros de tierras del condado, se compró la propiedad oficialmente el 25 de julio de 2014, seis días antes de que el informe de rehabilitación de Goldstein se finalizara.

Balut dijo que cree que la medida estaba destinada no sólo a establecer un parque acuático, sino tambien a rescatar a Rosengarten, quien es un partidario de largo plazo de los demócratas del Condado de Middlesex, de una inversión complicada.

“Ellos pagaron demasiado por ella. Es una propiedad que parece necesitar mucho trabajo," dijo Balut, agregando que incluso si Rosengarten paga por la rehabilitación, probablemente sería del fondo de garantía bloqueada establecida durante la venta. "Ellos pagaron en exceso por los $5.15 millones, y algunos de estos fondos se encuentran en un fideicomiso, pero esos fueron dólares de los contribuyentes de impuestos.”

"Rosengarten obtuvo una ganancia enorme por esta propiedad solo por esperar. Esto no huele bien."

Pero Pulomena apoyó la valoración, afirmando que cree que el precio de compra de $5.15 millones de dólares es justa y válida.

"La evaluación se basó en el hecho de que la propiedad se divide en zonas S-2A y podría ser desarrollado para 198 unidades residenciales en 4 edificios multifamiliares," dijo Pulomena. "El evaluador realizó un análisis por unidad basado en las ventas comparables, y concluyó un valor estimado de $5.150.000."

Ahora, el proyecto del complejo deportivo está programado para seguir su curso, con la Oficina de Parques y Recreación del Condado de Middlesex como supervisor del proyecto. Actualmente en su fase de diseño, los funcionarios esperan que el proyecto avance en el año 2017.

Rick Lear, jefe de la división de la Oficina de Parques y Recreación del Condado de Middlesex estima que todo el proyecto de principio a fin tendrá un costo de entre $9.5 millones y $10.5 millones.

Diseños de conceptos iniciales proponen un césped sintético, campo de usos múltiples (para fútbol y lacrosse) un campo de béisbol de césped sintético, mantenimiento de edificios y vestidor, pequeño parque infantil, paseo acuático, y estacionamiento," dijo Lear.

Las autoridades dicen que los campos serían para el uso del Middlesex County of Vocational and Technical School, pero también estarían abiertas al público.

El proyecto está previsto para cubrir el Tramo de Rosengarten, así como otras cuatro porciones (4, 4.18, 5, y 6).

Los lotes 5 y 6 son parcelas situadas en la antigua propiedad Duane Marina, que se encuentra junto al Lote de Rosengarten y ahora es propiedad de la ciudad de Perth Amboy.

En un documento enviado a la ciudad de Perth Amboy el 29 de abril de 2016, el New Jersey DEP citó que existe contaminación en esa propiedad también.

En concreto, el informe de la DEP observó niveles elevados de contaminantes, incluyendo Tetracloroeteno, Dicloroeteno, Tricloroetano, cloruro de vinilo, y arsénico. El informe señala que el foco de contaminación no se origina en la propiedad, sino más bien de una línea de alcantarillado de Perth Amboy que va través del sitio.

Según Goldstein, el LSRP, la contaminación del Tramo de Rosengarten de manera similar se originó fuera del sitio.

Además de los fondos de subsidio desembolsados previamente, el Condado ha solicitado una ayuda adicional de $5 millones del Fondo de Rehabilitación de Descargas Peligrosas para la la colocación de la cobertura, lo que probablemente requeriría fondos compartidos.

De acuerdo con Pulomena, cualquier gasto más allá de la concesión "son responsabilidad del vendedor," es decir Rosengarten.

El proyecto del complejo deportivo no parece estar incluido en una propuesta de mejora de $3 millones de capital, propuesta por la Junta Legislativa en su reunión del 5 de mayo.

Sin embargo, debido a que sólo cuatro de los siete Legisladores se presentaron a la reunión, la audiencia y votación de la ordenanza de mejora del capital fue pospuesta para el 19 de mayo. 

ARTICULO TRADUCIDO POR: Reinaldo Avilés y Lucila Valentín