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En derrota sorpresiva, oposición de comunidad vence plan controvertido para la calle Mina

Miembros de la Junta de Planificación en punto muerto sobre el Plan respaldado por DEVCO Para 52- apartamento edificio, desarrollador regresó con plan mucho más pequeñas que gano la comunidad
Mine
Construction Management Associates

NEW BRUNSWICK, NJ—En una derrota sin precedentes para un desarrollador controvertido y su abogado, la Junta de Planificación de New Brunswick estrecho votó en contra de una propuesta para construir un edificio de 52 apartamentos en la calle Minas el 10 de marzo.

 

La junta de punto muerto, negando Construcción Management Associates '(CMA) solicitud de variación por una votación de 4-4, la primera vez en la historia reciente que un desarrollo no obtuvo el apoyo incuestionable de una agencia de la ciudad.

Y después de unos meses de espera intrigante, los residentes estaban satisfechos con un plan posterior para desarrollar el sitio con 26 apartamentos, menos de la mitad del número CMA originalmente pretendía construir.

La nueva aplicación, que requiere aprobación de la Junta de Planificación porque tenía diez menos plazas de aparcamiento que se requiera, se consideró una gran mejora sobre la solicitud anterior que sólo llamaba por 43 espacios, cuando casi 100 estaban obligados.

La aprobación de los nuevos planes marcó el fin de un proceso tumultuoso que duró más de un año y vio salas atestadas de audición, objeciones legales complicadas, múltiples conflictos de intereses y recusaciones, así como el testimonio apasionado de un problema de aparcamiento sistémica y generalizada corrupción municipal.

"Esto se ha plasmado lo que el proceso democrático debe ser para una aplicación", dijo Suzanne Sicora Ludwig, la presidenta de la Junta, cuyo voto "no" fue el factor decisivo en negar el plan para un edificio de 52 apartamentos.

"Si no estuvieras aquí, más que probable, que la propuesta habría tenido que pasar," miembro de la junta David Gross dijo al grupo de ciudadanos que se habían opuesto al proyecto.

"Su oposición, para bien o para mal, cambió este proyecto... Era mejor que la te la realidad tv."

UNA VICTORIA SIN PRECEDENTE PARA RESIDENTES

El proyecto fue parte de una empresa conjunta con el terrateniente, la Corporación New Brunswick Desarrollo (DEVCO), un constructor sin fines de lucro que ha reconstruido gran parte del centro de la ciudad.

Nunca en la historia reciente ha fallado un proyecto DEVCO para obtener el apoyo de una de las juntas de uso del suelo de la ciudad.

"Nosotros - los habitantes de esta comunidad - vencimos!" escribió Jennifer O'Neill, propietario de una casa de la calle Mina y el ex administrador de la Universidad de Rutgers que sirvió como el líder del movimiento de oposición más fuerte de su tipo en más de una década.

Las probabilidades parecían estar en contra de O'Neill y sus vecinos, que tomaron la inusual decisión de contratar a su propio equipo de expertos para presentar su caso a la Junta de Planificación.

Peter MacArthur, un abogado de Azrak & Associates, dijo que estaba sorprendido por la decisión de la junta y que nunca antes se había encontrado con un empate de votos en todos sus años como abogado de uso de la tierra.

La concejal Elizabeth "Betsy" Garlatti optó por no participar en las audiencias debido a su trabajo con la Comisión de Educación Superior del Estado, dejando sólo ocho miembros de los votos a bordo del elenco en el proyecto.

Otro miembro de la junta, Andy Kaplan, se excusó debido a su empleo con la Universidad de Rutgers, y fue reemplazado por un suplente.

Por lo general, la junta oye una presentación sobre un proyecto de desarrollo propuesto, y escucha los comentarios públicos, la misma noche que votan en el proyecto.

Pero esta aplicación estaba lejo de ser típico, lo que resultaba en largas audiencias y testimonios de decenas de testigos en el transcurso de más de un año.

"No había nada de rutina sobre esta aplicación," MacArthur dijo a New Brunswick Today.
Dado que los planes se introdujeron primero a los finales de 2013, la Junta de Planificación contuvo diez audiencias públicas sobre el proyecto, entre ellos dos que tuvo que ser cancelado cuando más personas se presentaron que podría caber cómodamente en el interior de la sala de consejo de City Hall.

Las audiencias fueron finalmente trasladadas a una habitación más grande, y una denuncia ética presentada por el autor de este artículo dio resulto que el abogado de hace mucho tiempo de la junta hizo a un lado.

Decenas de oradores criticaron la propuesta de construcción de viviendas durante las audiencias, y el desarrollador finalmente redujo el plan de 57 apartamentos a 52 apartamentos en respuesta. Pero los opositores todavía no estaban convencidos que el proyecto era una buena opción para la calle Mina.

"A través de la perseverancia, defender lo que creemos y por el que los hechos, proporcionamos la Junta de Planificación de New Brunswick con la información que necesita para tomar la decisión correcta en la noche del martes", dijo O'Neill.

"Han descubierto que la fórmula que funciona", dijo Kelso, diciendo que Rutgers no había podido construir viviendas en el barrio.

O'Neill había testificado que el edificio sería una sombra y bloquear la luz solar para su propiedad, y hacer una situación de aparcamiento ya difícil peor.

"Estamos muy satisfechos con la decisión de la Junta", dijo Jonathan Mills. "Ellos hicieron su trabajo y se pesan todas las pruebas correctamente para llegar a su decisión."
 

CONSTRUCTORES RARAMENTE PIERDEN CON ABOGADO DEL CONDADO EN SU FAVOR

El voto punto muerto en marzo ocupó abogado Thomas F. Kelso apenas su segunda derrota en más de quince años de representar regularmente grandes desarrolladores de la ciudad.

Kelso es también abogado de la parte superior del gobierno del condado.

Fue la primera vez desde 2007 que Kelso perdió un caso antes de que cualquiera de las juntas de uso de suelo en su ciudad natal de New Brunswick.

Una revisión de más de quince años de actas de la reunión revela Kelso ha aparecido ante las Juntas de Planificación y Zonificación de la ciudad más que cualquier otro abogado.
Kelso hizo al menos 87 apariciones en las juntas desde que prestó juramento a la poderosa posición pública del Abogado del Condado en julio de 2002.

New Brunswick Today ha suscitado dudas sobre la ética de Kelso simultáneamente representando a contribuyentes en su puesto de trabajo $ 189.000 como fiscal superior del condado, y a la misma vez algunos de los mayores promotores privados del condado.

Sus clientes incluyen DEVCO, Boraie Development, Pennrose Properties, Robert Wood Johnson University Hospital, Wick Enterprises, y Edgewood Properties. También se desempeña como Director Ejecutivo de la Organización Democrática de New Brunswick.

Cuando New Brunswick Today planteó la cuestión con el potencial conflicto de interés, Kelso alzó la voz y dijo que este reportero estaba " creando la travesura."

Sólo una vez hizo una junta en New Brunswick votar en contra de uno de los clientes de Kelso, cuando la Junta de Ajustes de Zonificación llegó un voto tímido de la aprobación de una solicitud de variación en agosto de 2007.

La única derrota de Kelso en la memoria reciente se produjo cuando la Junta de Ajustes de Zonificación rechazada por poco una expansión para la Chabad House, un dormitorio para estudiantes judíos en College Avenue. La votación fue de 4-3 a favor de la varianza, pero cinco votos se requieren en ese caso.

Esos planes fueron posteriormente cambiados, y la versión modificada presentada incluye una proporción menor del piso al área (FAR). Kelso volvió a la mesa diez meses después y aseguró una aprobación unánime.

En una situación similar, un proyecto afiliado a la CMA no pudo conseguir los cinco votos que necesitaba de la Junta de Zonificación bajo abogados de la firma Hill Wallack en 2010.
Después que Kelso fue contratado para representar a la promotora, los planos fueron cambiadas y un miembro cambio su voto.

Fue apenas la segunda vez en más de dos años que la junta volvió a tomar ninguna acción, además de una aprobación unánime.

Dos edificios que alguna vez estuvieron en el sitio del edificio propuesto se nivelaron en enero y febrero, a pesar de una designación histórica pendiente de la calle.

DEVCO había comprado las dos propiedades adyacentes en la calle Mina de la Universidad de Rutgers por $1 en septiembre de 2013, y rápidamente se dedican CMA con sede en la ciudad, también conocida como Premier Properties, para desarrollar viviendas para el cercano Seminario Teológico de New Brunswick.

A principios de este año, CMA demolió ambas propiedades con la aprobación de DEVCO.
Al igual que su abogado bien relacionado, DEVCO no está acostumbrado a perder votos en las juntas de uso de la tierra de la ciudad.

Presidente DEVCO Chris Paladino no respondió a una solicitud de comentarios sobre el fracaso de la votación de la calle Mina.

Presidente CMA Mitch Broder refirió una solicitud similar a Kelso.

"Mi cliente y yo apreciamos el tiempo y esfuerzo que todo el mundo ha invertido en esta materia incluyendo los vecinos, miembros de la Junta de Planificación, y todos los profesionales que participaron en las audiencias", dijo Kelso a New Brunswick Today poco después de perder la votación.

"Respetamos la decisión de la Junta y de escuchar las observaciones y sugerencias formuladas tanto por los vecinos y miembros de la Junta durante el curso del testimonio", agregó.
 

TODOS “NO” VOTOS FUERON EMITIDOS POR MUJERES

Después de meses de testimonios y argumentos jurídicos, miembros de la junta finalmente comenzaron a discutir el proyecto entre ellos alrededor de 22:20 de la noche.

Testimonio oponentes había subrayado una amplia variedad de puntos, de las preocupaciones de seguridad contra incendios a la impugnación de la jurisdicción y la integridad de la junta, pero los miembros que hablaban en contra de la propuesta de que la decisión se basa en última instancia, de dos factores, la "escasez de aparcamiento" y la escala del edificio.

Cuatro mujeres, entre ellos la Presidenta de la Junta Suzanne Sicora Ludwig, votó en contra de la concesión de la varianza de estacionamiento que habría hecho posible el desarrollo.

Mientras tanto, tres hombres en la junta, y una votación designado femenina en nombre del alcalde James Cahill votaron a favor del proyecto.

Linda Hunter abrió la marcha, la identificación de los dos temas en su discurso y diciendo "claramente va a abrumar el barrio de tamaño."

"Creo que hay demasiados elementos arquitectónicos diferentes y es simplemente demasiado grande... Tal vez algo más pequeño habría sido más apropiado para esta situación."

Hunter fue el primero en hablar sustantiva sobre el proyecto, profundizando en el tema de estacionamiento mientras el público observaba, profundamente comprometida.

"El hecho de que usted no tiene un permiso de estacionamiento para mí no significa que no vas a aparcar ilegalmente", dijo Hunter. "Y la aplicación es muy difícil por la noche y cuando hay nieve en las carreteras."

"Cincuenta y tres espacios cortos sólo va a agravar la situación. Aparcamiento, para mí, tiene un gran impacto en la calidad de vida."

Uno de sus colegas estaba de acuerdo y sus observaciones mostraron que la marea estaba alejándose de Kelso y el desarrollador.

"En una calle como Calle Mina, no creo que esté haciendo nada por la calidad de vida", dijo el miembro del junto Carly Neubauer.

"Creo que sólo podría empeorar la situación", dijo Neubauer, diciendo que la aprobación de la varianza constituiría una desviación inaceptable de la ley y el plan de desarrollo de la ciudad. "Esto todavía es una violación al final del día."

Pero un hombre, un ex director de la Policía, que ahora es un abogado, dijo a la multitud que quería pasar a la propuesta.

"De hecho, creo que el proyecto cumple con los requisitos del plan de reconstrucción", dijo Joe Catanese, quien también funge como tesorero de la campaña del alcalde.

"Creo que hemos escuchado el testimonio de que la mayoría de los propiedades en la calle Mina no son ocupadas por sus propietarios", dijo Catanese, añadiendo que estaban en condiciones variables.

"Para caminar tres o cuatro cuadras a la plataforma de estacionamiento de puerta de enlace no es un gran problema", dijo Catanese. "Hay estacionamiento mensual en el Gateway."

"Me lo tomé muy creíble que el solicitante... testificado acerca de su experiencia con otros proyectos", dijo Catanese, citando el hecho de que opera edificios con relaciones supuestamente similares de aparcamiento a los apartamentos de vivienda.

"Yo no he oído hablar de algo contrario a decir que no funciona, así que me estoy tomando el Sr. Broder en su palabra de que sus otros proyectos y sus experiencias son positivas y no negativas en ese factor."

Sin embargo, el miembro de la junta final para votar, el que presidió la serie de audiencias, en última instancia, era el que iba a decidir si el proyecto pasó o falló.

"Tengo un problema con la escala del edificio y no creo que sea armónica con el barrio", dijo la presidenta de la Junta, en el momento en que primero se hizo evidente a los ciudadanos que podrían ganar.

"Al ver el estudio de sombra me molestó porque," ella dijo. "Interfiere con el derecho a la luz del sol de la gente al lado."

Ludwig también se refirió a las afirmaciones de que un programa de compartido de coche estaba propuesto, que estaría disponible para los residentes en parte a expensas de los desarrolladores, podría reducir la demanda de estacionamiento.

"No sé qué estoy de acuerdo con el programa de compartido de coche", diciendo que no había ni siquiera un testimonio para demostrar que tendría un impacto.

Al final, la sala quedó en silencio después de la votación, con sólo unas pocas personas conscientes de lo que sucede cuando hay un empate: la propuesta fracasa. Con el tiempo, los ciudadanos se dieron cuenta de que ganó, pero todavía parecían ser sorprendido.

En última instancia, aun MacArthur, el abogado de la oposición, dijo que no esperaba ganar el voto.

"Siempre pensé que la victoria llegaría en la apelación", dijo MacArthur.

Ambos Hunter y Rojas dejaron la junta poco después de la votación, al igual que José Catanese. 

Su partida fue parte de un éxodo más grande que tuvo lugar, también de ver la sustitución de Kevin Jones.